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【注意】总部企业在深拿地“不做产业做物业”或被惩戒

发布时间: 2018-05-14 14:13:07

    《深圳市总部项目遴选及用地供应管理办法》:

    ●总部企业取得用地的相关承诺全部纳入产业发展监管协议予以明确,履约考核未通过的依法依规处置

    ●引入总部企业强制退出机制

    ●履约考核未通过的总部企业及关联人将报送信用系统,在规定期限内实行联合惩戒

    ●总部企业实际形成地方财力未达总部标准的,建设用地使用权无偿收回

        5月9日,从市规土委获悉,深圳市正式出台《深圳市总部项目遴选及用地供应管理办法》(简称《总部办法》),明确经《总部办法》遴选确定的总部企业方可申请总部用地,该用地仅可用于建设总部大厦。从杜绝部分新引进总部企业取得用地之后,无法兑现形成地方财力的承诺,甚至“不做产业做物业”牟利的现象,此类总部企业或被无偿收回用地甚至惩戒。

               总部用地仅用于建设总部大厦

        为推动深圳市总部经济健康有序发展,促进土地资源的节约集约利用和优化配置,深圳市规土委根据2017年出台的《深圳市鼓励总部企业发展实施办法》(深府规〔2017〕7号,以下简称《实施办法》)等有关规定,用地供应的实际情况,制定了《深圳市总部项目遴选及用地供应管理办法》(下称《总部办法》)。

        依据《总部办法》内容,该文件明确适用于深圳市行政辖区内的遴选总部项目及出让总部用地的行为。总部企业需符合7号文第3条规定条件,并且经市政府审定或市发改核实。经《总部办法》遴选确定的总部企业方可申请总部用地,总部用地类型为商业服务业用地,仅用于建设总部大厦。

        在用地供应方式上,《总部办法》限定了供应范围,确有用地需求且在本市无自有总部用地的总部企业方可申请总部用地,强化经济增量和质量。对于已有总部用地的总部企业,因规模扩大需增加办公空间的,可通过租用或购买办公用房予以解决;对于经济增量较大的,可结合子公司设立等情形以子公司名义申请总部用地,但其相应经济指标不再重复计入上级公司,并且根据已有建设用地情况,按照总贡献与总用地相匹配的原则统筹考虑。总部用地需要采取挂牌方式供应。

        依据《总部办法》,总部企业可结合实际情况向市行业主管部门或者区政府申请启动总部项目遴选程序,主要包括总部项目受理及启动、遴选方案拟定、遴选方案审定、遴选方案公示及意见处理4个环节。深圳市总部项目遴选小组(以下简称市遴选小组)负责审定总部项目遴选方案,市遴选小组办公室(设在市发改)负责日常工作。审定的遴选方案和产业发展监管协议均向社会公布,无异议或异议经妥善处理后方可转供地,加强社会监督。

总部大厦

             金融类供地门槛及用地增加标准均是非金融类的2倍

        为落实用地供应与企业贡献相匹配原则,《总部办法》首先在金融类和非金融类总部企业申请用地标准上进行了区分。金融类供地门槛及用地增加标准均是非金融类的2倍。其次,在独立申请和联合申请的标准上也有区分。符合7号文第3条(一)项规定条件的部分总部企业和经市政府批准的部分企业可独立申请,所有符合7号文第3条规定条件的总部企业均可联合申请。此外,《总部办法》确定了以年均形成地方财力为依据确定用地供应门槛值及核算用地规模,并制定了用地供应标准及测算公式。

《总部办法》重要规定

        建筑面积核算:总部用地拟选址地块规划建筑面积指标原则上应与企业独立或联合申请建筑面积相匹配。若规划指标超出企业申请规模的,超出部分应当为办公用房且产权归政府所有,免收地价,建成后由区政府按照审计部门审定的成本价回购,纳入产业用房供需服务平台,用于优先引进与总部企业相关的上下游企业入驻。

        产业发展监管:要求结合总部企业承诺期限,总部实行全年期监管,重点考核承诺期内监管要求,由区政府负责实施。总部企业取得用地的相关承诺全部纳入产业发展监管协议予以明确,并制定了协议格式文本与本办法同步发布,各项目牵头单位根据实际情况可增加相应条款。承诺期届满后1年内、承诺期届满后每隔5年、出让期届满前1年内等阶段进行履约考核,未通过的,区政府组织相关部门依法依规联合处置后,形成履约核查处理报告报市遴选小组。

        承担违约责任:《总部办法》制定了分梯度的模式——违约金收取-建筑回购及违约金收取-建设用地使用权无偿收回及建筑残值方式补偿三个阶段。对于实际年均形成地方财力仍达总部标准(7号文第3条一项),达到承诺额的70%未达100%的,需补齐差额;达到承诺额的50%未达70%的,需按规定缴纳违约金;未达承诺额50%的,除按规定缴纳违约金外,政府还有权回购不少于50%的自用建筑及全部非自用建筑;未达总部标准的,建设用地使用权无偿收回,地上建(构)筑物采取残值方式补偿。承诺期届满后其他考核阶段,实际形成地方财力未达总部标准的,建设用地使用权无偿收回,其自用及未转让部分建筑采取残值方式补偿。联合建设总部的,各总部企业分别考核并分别处置。

        退出机制:分为主动和强制退出,由于自身原因停止项目投资建设的至迟可在超过开工日期2年内主动退出;其他因法律法规、土地出让合同和产业发展监管协议约定应解除出让合同的,土地无偿收回。

        信用管理:履约考核未通过的企业及关联人将报送信用系统,在规定期限内实行联合惩戒,降低土地供应管理风险。

现状

深圳总部企业占全市地方财政收入的18%

        作为国际分工的高端环节,总部经济以其知识含量高、产业关联度强、集聚带动作用大等显著特点,对当地经济社会发展产生强大的带动和辐射作用,在发展转型中具有突出的战略地位,也已成为城市竞争力和现代化水平的重要标志。自2008年起,深圳通过鼓励总部集聚、优化营商环境、加大扶持力度、提高优质服务、拓展市场空间和完善总部经济工作机制等措施,先后集聚了腾讯、招商银行、万科、中国平安保险(集团)、恒大、比亚迪、天音通信等一批世界和中国500强总部企业,总部经济效应不断增强,2016年深圳总部企业(138家)贡献地方财力573亿元,占全市地方财政收入的18%,有力推动了经济平稳健康发展。但与此同时,受限于深圳土地资源紧缺的现状,总部用地供需矛盾日益突出。甚至出现部分新引进总部企业取得用地之后,无法兑现形成地方财力的承诺,甚至“不做产业做物业”,通过转租转售总部大厦物业牟利的现象。

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