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深珠通道大推进!深圳第一风口?

发布时间: 2020-06-11 16:39:58来源:珠海房姐

每一次数字神话的诞生,都暗藏玄机。

日前,前海拍出一宗百亿宅地,T102-0346地块,16家房企龙争虎斗,开拍6分钟就到最高限价,最终以116亿天价成交,可售楼面价高达8.74万/㎡!

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| T102-0346地块,位于深圳地铁5号线上盖

虽然地块面积不算大,得配建10%人才房,又因90/70政策限制,无法做豪宅,将来房价不得超过10.7万/㎡。

但你要知道,这次拍地,是前海有史以来第4次公开招拍挂宅地,宅地太稀缺,开发商们普遍认为,但凡能拍中,都是中头奖!

这个故事,也告诉我们一个道理,真正意义上的前海,早已“无地自容”。

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深珠通道接西丽站,谁是最大获益者

既然无地自容,下一步就必须开拓新发展空间,这个地方会在哪里?

事实上,深圳政府已经给出了最强信号。

5月底,深圳官方发布了深珠通道深圳段枢纽规划,初步线位从深圳西丽站开出,在前海设站点,穿越珠江到达珠海唐家。

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作为深珠通道东起点的西丽站,计划今年开工,规划25条线路,集高铁、城轨、地铁于一身,将担当深圳最重要的对外交通门户和交通转换节点

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| 西丽站,是深圳3大主枢纽中,规模最大的1个

西丽站,也头顶“深圳科创策源地”光环,无需多言,一张图你就能明白其战略意义:

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| 西丽站,也位于位于广深创新走廊轴线上

于是,接驳西丽站的深珠通道,发展格局变得无比宏大,含金量远高于深中通道。

在交通上,深珠通道公铁两用,高速的轨道交通直达前海,继而快速打通深圳内部、珠江东岸乃至全国各地。

深中通道则为高速公路,对接宝安机场,并非前海核心区;临近的机场东站是辅站,层级也比不上西丽站。

在产业上,深珠通道一键串联起前海自贸区、后海总部基地、深圳湾超总基地、国际科教城、高新园等重点片区,形成一条最强产业通道。

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显然,处于深珠通道西侧落脚点的唐家,成为最大的获益者,前海和唐家,变得越来越近。

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唐家北围,全面突破的第一风口

但是,偌大的唐家,谁才是第一风口,能最先承接前海红利?

要了解这个问题,首先要看前海的需求。

一方面,前海作为全国乃至国际的科技+金融双核心,全球资本、产业巨头和精英人群云集。

另一方面,其规划的居住面积仅150万㎡按照其2.3:1的职住比例,至少还有30万高智人群,外溢到其他地方居住。

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| 前海意向规划

所以,这个地方必须和前海“门当户对”,才能承接起前海的高端产业、庞大的居住人口以及他们对生活质量的诉求。

答案也很直观——北围,不论从政府规划、区位交通、产业、配套发展上,北围都具有无可匹敌的优势。

 01 

官方再定调,千亿TOD新城

其一,是来自政府顶层设计,5月公布的控规中,官方再次拔高了北围的中心定位,点明了发展脉络。

湾区西岸枢纽发展极核、湾区高端产业服务平台、高新区综合服务第一站、构筑站城一体、创新要素驱动的TOD枢纽......

北围,不仅是高新区的中心,也是整个湾区西岸的枢纽核心。

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| 来源:珠海市自然资源局

“一心、两轴、一环、四廊”的空间结构布局,则为这座计划耗资千亿、体量达1051万平的TOD新城,布好了棋盘:

1、以珠海北站为核心,构建“四横五纵”的骨架路网结构;

2、商业休闲配套:大型商业、公园绿地、文化活动中心、影剧院、邻里中心等;

3、教育配套:高中1所、初中2所、小学3所、幼儿园5所;

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 02 

坐拥3桥2轨2快线,坐实湾区枢纽

在交通区位上,有个比喻很恰当,人人都渴望去“罗马”,但北围,本就出生在“罗马”。

当前,大湾区各市均重仓珠江口,把发展主场布局于此,而北围,正正扼守珠江口,位于三大国家级自贸区的几何中心,拥有独一无二的地利。

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得益于湾区疯狂推进的大基建,北围几乎手握湾区最主要的超级工程,成为湾区西岸唯一的交通枢纽中心。

横向上,三座跨海大桥,深中通道、深珠通道(规划中)、港珠澳大桥,通达湾区四大极点城市

尤其是深珠通道,双向8车道+4线铁路,若按200km/h的城轨算,可能不需30分钟,北围就能直通前海

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实际上,从前海湾到宝安中心的通勤时间,至少要花30分钟,如此对比,前海+唐家,也像一个城市里的两个区。

纵向上,两条跨城轨道,广州地铁18号线(规划中)和广珠城轨,都途径珠海北站。

广州地铁18号线,连接广、中、珠三城;广珠城轨,更把广中佛珠江4城串子成珠,两者都具备湾区纵轴的意义。

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| 广州地铁18号线延长线(规划中)

在内,金琴快线、兴业快线、高新互通立交都在建中,它们将彻底打破珠海南北部的交通瓶颈,打通三座跨海大桥。

金琴快线主线,全部节点工程基本完工,近期即将通车,全线无红绿灯,从唐家到南湾,走完全程不过20分钟。

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| 金琴快线规划图

未来,金琴快线将能对接港珠澳大桥延线;北延段则接驳深珠通道,继而打通中山东外环高速,到达深中通道;再通过南延段,北纬30分钟能直达横琴!

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| 金琴快线北延段规划图

另一南北大动脉则为兴业快线,全线无红绿灯,将来南段对接上北段后,从唐家到吉大,车程只需20分钟左右!

同样地,兴业快线也将联系起深中通道、港珠澳大桥,通达港珠澳生活圈。

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| 兴业快线(北段)平面线位图

由此,北围拉来了大湾区朋友圈,包括广深港澳珠中佛江8座城市,更以北围作为中心枢纽,城市间快速互通。

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 03 

珠海科创高地,家底丰厚

在产业上,北围位于唐家的智能装备制造片区,相比其他主打商贸、文化的板块,它定位更精确,集约度更高。

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| 唐家各片区功能

因此,北围早已吸引大批科创产业落地,国机机器人产业园(ABB)、珠海城智大数据中心、中以加速器、智谷圆芯广场等,初步实现产业集聚效应。

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北围背靠珠海高新区主园区,历经28年积淀,6大集群全面开花,相关企业的数量和质量占绝对性优势。

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| 高新区企业情况

另一方面,在湾区西岸中,只有琴澳,剑指下一个金融中心,前海,若通过北围作为枢纽,能直接对接澳交所,两个金融中心得到高效互动。


 04 

利好兑现期到来,全面破局

在配套上,不止是交通,北围在教育、商业方面,也有了确实的进展。

教育上,除了已投用的礼和小学,首所中学礼和中学,已进行建设用地规划许可批前公示,将提供1800个学位。

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| 礼和中学批示公告

商业上,临近的宝龙城、片区内的大德商业广场已在建,万达已和政府签订合作协议,有望今年拿地,填补北围大型商业体的空白。

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| 签约现场

看回北围市场,来的都是全国各地实力房企, 历经数年开发,目前在售或待售15个楼盘,产品丰富,这个大型高品质住区,正亭亭玉立。

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当然,北围B片区还有大量宅地未开发,意味着,板块依然有巨大的增长空间。

总体来看,北围,头顶多重光环,千亿TOD新城、湾区枢纽、科创高地、高品质住区,且靠近伶仃洋,环境宜居。

接下来,随着利好兑现期到来时,更让北围的价值,无限放大。

北围,不仅与前海接近,更是湾区西岸中,与前海气质最契合,最一脉相承的地方。


文章来源:珠海房姐

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